Ferienwohnung vermieten in der Schweiz: Was Eigentümer vor dem Start prüfen sollten

Eine Ferienwohnung lässt sich heute in wenigen Schritten online anbieten. Ob sie sich rechtlich, räumlich und betrieblich für eine regelmässige Kurzzeitvermietung eignet, ist damit noch nicht beantwortet. Das Inserat steht am Ende einer Entscheidung – nicht am Anfang.

Wer ein Ferienhaus, Chalet oder eine Wohnung zeitweise an Gäste vermieten möchte, sollte deshalb zuerst fünf Ebenen auseinanderhalten: den Rechtsstatus, die konkrete Liegenschaft, den geplanten Betrieb, die nötigen Investitionen und die eigene Nutzung. Erst wenn diese Ebenen zusammenpassen, lässt sich beurteilen, welche Massnahmen wirklich sinnvoll sind.

Kurzantwort: Was muss ich vor der Vermietung einer Ferienwohnung prüfen?

Vor dem ersten Inserat sollten Eigentümerinnen und Eigentümer mindestens folgende Fragen klären:

1. Ist die vorgesehene Kurzzeitvermietung rechtlich zulässig? Massgebend können unter anderem die bewilligte Nutzung, das Zweitwohnungsrecht, kantonale und kommunale Vorgaben sowie privatrechtliche Regeln sein.
2. Welche Melde-, Abgabe- und Steuerpflichten gelten? Diese hängen teilweise vom Ort, von den Gästen und vom konkreten Vermietungsmodell ab.
3. Ist das Gebäude für wechselnde Gäste geeignet? Zugang, Sicherheit, Grundriss, Stauraum, Haustechnik und robuste Details beeinflussen den Betrieb.
4. Wie soll Eigennutzung mit Vermietung zusammengehen? Private Gegenstände, Belegung, Reinigung und Verfügbarkeit brauchen eine klare Ordnung.
5. Welche Investition ist angemessen? Nicht jede Liegenschaft benötigt einen Umbau. Manchmal reichen betriebliche Massnahmen; manchmal liegt das eigentliche Problem im Grundriss oder in der Bausubstanz.

Holenweg-Position: Eine Ferienwohnung wird nicht durch das Inserat vermietungsbereit. Zuerst müssen Rechtsstatus, Gebäude, Betrieb und Investition zusammenpassen.

1. Eine Plattform ist kein Rechtsstatus

Airbnb und andere Buchungsplattformen vereinfachen Sichtbarkeit, Reservation und teilweise die Zahlungsabwicklung. Sie entscheiden jedoch nicht, ob eine konkrete Wohnung am konkreten Ort auf die geplante Weise genutzt werden darf. Auch die technische Möglichkeit, ein Inserat anzulegen, ist keine behördliche Bewilligung.

Die Schweiz kennt keine einzige, landesweit identische Regel für jede Form der Kurzzeitvermietung. Neben Bundesrecht spielen kantonale und kommunale Vorgaben eine Rolle. Das Bundesamt für Wohnungswesen weist entsprechend darauf hin, dass je nach örtlicher Situation unterschiedliche Lösungen bestehen und eine pauschale gesamtschweizerische Antwort nicht angemessen ist.

Für Eigentümer bedeutet das: Die Prüfung beginnt bei der Liegenschaft und der zuständigen Gemeinde. Zu klären ist insbesondere, welche Nutzung bewilligt ist und ob die geplante Art oder Intensität der Beherbergung baurechtlich relevant sein kann. Daraus folgt ausdrücklich nicht, dass jede kurzfristige Vermietung eine Nutzungsänderung oder Baubewilligung auslöst. Die Beurteilung bleibt vom Objekt, vom Umfang des Betriebs und vom anwendbaren Recht abhängig.

Bei Stockwerkeigentum kommt eine weitere Ebene hinzu. Begründungsakt, Reglement, Beschlüsse und Rechte der Gemeinschaft können für die Nutzung relevant sein. Diese privatrechtliche Prüfung ersetzt die öffentlich-rechtliche Abklärung nicht – und umgekehrt.

2. Das Zweitwohnungsrecht verlangt eine genaue Einordnung

Das Zweitwohnungsgesetz beschränkt in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent die Bewilligung neuer Zweitwohnungen grundsätzlich. Es kennt zugleich unterschiedliche Wohnungskategorien, gesetzliche Ausnahmen und Nutzungsauflagen. Deshalb führt die Bezeichnung «Zweitwohnung» allein noch nicht zu einer verlässlichen Antwort auf die Vermietungsfrage.

Bei einer bestehenden Liegenschaft ist unter anderem zu prüfen:

• Wie ist die Wohnung bewilligt und im Grundbuch beziehungsweise in den verfügbaren Unterlagen dokumentiert?
• Handelt es sich um eine altrechtliche Wohnung oder besteht eine besondere Nutzungsauflage?
• Ist sie als touristisch bewirtschaftete Wohnung bewilligt, und welche Bedingungen gelten dafür?
• Gibt es kantonale oder kommunale Bestimmungen, die zusätzlich zu beachten sind?
• Welche Nutzung ist tatsächlich geplant: gelegentliche Vermietung, regelmässiger Gästebetrieb oder ein anderes Modell?

Altrechtliche Wohnungen und touristisch bewirtschaftete Wohnungen sind rechtlich nicht dasselbe. Ebenso wenig darf aus dem Zweitwohnungsanteil einer Gemeinde pauschal geschlossen werden, jede bestehende Wohnung dürfe uneingeschränkt kurzfristig vermietet werden – oder dürfe es grundsätzlich nicht. Belastbar wird die Einordnung erst mit den objektbezogenen Unterlagen und der zuständigen Behörde.

3. Meldepflicht, Abgaben, Steuern und Versicherung getrennt prüfen

Kurzzeitvermietung berührt mehrere administrative Ebenen. Sie sollten nicht in einer einzigen allgemeinen «Airbnb-Regel» zusammengefasst werden.

Meldung von Gästen

Wer ausländische Gäste gegen Entgelt beherbergt, unterliegt einer bundesrechtlichen Meldepflicht. Der Vollzug und die konkreten Abläufe liegen bei den Kantonen. Eigentümer sollten daher klären, welches Verfahren am Standort gilt und wer die Meldung im gewählten Betriebsmodell ausführt.

Kurtaxen und Tourismusabgaben

Touristische Abgaben sind kantonal oder kommunal geregelt. In Wildhaus-Alt St. Johann unterliegt die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen und Privatzimmern gemäss den publizierten Gemeindeinformationen der Kurtaxe und der Tourismusförderungsabgabe. Für andere Orte müssen die dort geltenden Reglemente geprüft werden; die Wildhauser Regelung lässt sich nicht übertragen.

Einkommen und Mehrwertsteuer

Einnahmen aus der Vermietung sind steuerlich relevant. Wie sie im Einzelfall zu deklarieren sind und welche Aufwendungen berücksichtigt werden können, gehört in die individuelle Steuerabklärung.

Auch die Mehrwertsteuer darf nicht mit einer veralteten Schwelle oder einer pauschalen Aussage abgehandelt werden. Die Eidgenössische Steuerverwaltung nennt für die allgemeine Steuerpflicht grundsätzlich einen massgebenden weltweiten Umsatz von mindestens 100’000 Franken; für Beherbergungsleistungen besteht ein Sondersatz. Ob eine konkrete Vermietung die Voraussetzungen erfüllt, welche Umsätze einzubeziehen sind und wie abzurechnen ist, muss fachlich geprüft werden. Diese Angaben sind keine Steuerberatung und keine Umsatzprognose.

Versicherung und Sicherheit

Eine normale Wohngebäude- oder Hausratversicherung deckt einen regelmässigen Gästebetrieb nicht automatisch in jedem Umfang. Eigentümer sollten der Versicherung die tatsächliche Nutzung offenlegen und Deckung, Haftung, Inventar sowie allfällige Ausschlüsse schriftlich klären. Ein von einer Plattform beworbener Schutz ist nicht mit einer individuellen Versicherungsdeckung gleichzusetzen.

Auch Sicherheits- und Brandschutzanforderungen sind vom Gebäude und von der Nutzung abhängig. Kantonale Vorschriften und die im Vollzug verwendeten Brandschutzgrundlagen bilden den Rahmen; konkrete Anforderungen sind objektbezogen zu bestimmen. Eine allgemeine Liste mit Rauchmeldern, Feuerlöschern oder Fluchtwegkennzeichnungen wäre ohne diese Einordnung irreführend.

4. Der Betrieb beginnt im Grundriss

Viele Vermietungsratgeber konzentrieren sich auf Fotos, Preise, Bewertungen und Plattformabläufe. Für die tägliche Qualität ist jedoch entscheidend, wie gut das Gebäude wechselnde Gäste aufnehmen kann.

Der Grundriss beantwortet dabei sehr praktische Fragen:

• Finden Gäste den Eingang auch bei Dunkelheit oder Schnee eindeutig?
• Wo werden nasse Schuhe, Jacken, Kinderwagen, Ski oder Fahrräder untergebracht?
• Können private Gegenstände der Eigentümer sicher und unauffällig verstaut werden?
• Sind Küche und Bad für die erwartete Belegung angemessen organisiert?
• Lassen sich Reinigung, Wäschewechsel und kleinere Unterhaltsarbeiten effizient ausführen?
• Ist die Haustechnik für zeitweise Leerstände und wechselnde Bedienung verständlich?
• Bleibt die Wohnung auch bei voller Belegung akustisch und räumlich angenehm?

Diese Fragen sind keine Nebensache. Sie bestimmen mit, wie robust der Betrieb funktioniert und wie selbstverständlich sich Gäste im Haus orientieren. Eine zusätzliche Schlafgelegenheit kann auf dem Inserat attraktiv erscheinen, aber Zugang, Stauraum, Bad, Schall und Aufenthaltsqualität gleichzeitig verschlechtern.

Holenweg-Position: Die Qualität einer Ferienwohnung zeigt sich nicht an der maximalen Bettenzahl, sondern daran, wie klar Ankunft, Aufenthalt, Rückzug und Unterhalt organisiert sind.

5. Eigennutzung und Gästebetrieb brauchen eine gemeinsame Ordnung

Eine selbst genutzte Ferienwohnung ist kein neutrales Hotelzimmer. Persönliche Gegenstände, vertraute Abläufe und spontane Aufenthalte gehören zu ihrem Wert. Bei der Vermietung kommen standardisierte Übergaben, wechselnde Belegung und höhere Beanspruchung hinzu.

Gute Planung trennt diese Welten nicht vollständig, sondern ordnet sie. Ein abschliessbarer Eigentümerbereich kann private Gegenstände aufnehmen, ohne den Gästen knappen Stauraum zu entziehen. Robuste Oberflächen müssen nicht unpersönlich wirken. Eine verständliche Haustechnik kann für Gäste einfach sein und zugleich den Eigentümern Kontrolle über Frostschutz, Heizung und Leerstand geben.

Auch der Kalender hat räumliche Folgen. Wird das Haus im Winter intensiv vermietet, gewinnen trockene Eingangsbereiche, Materialwechsel und Stauraum an Gewicht. Bleibt es längere Zeit geschlossen, werden Feuchte, Frost, Kontrolle und Wiederinbetriebnahme wichtig. Wer häufig selbst dort wohnt, braucht eine andere Balance zwischen persönlicher Atmosphäre und betrieblicher Vereinfachung als eine Wohnung mit fast durchgehend wechselnden Gästen.

6. Im alpinen Raum wirken Ort und Jahreszeit auf den Betrieb

In Wildhaus, Unterwasser und anderen alpinen Ferienorten ist der Betrieb eng mit Topografie und Wetter verbunden. Der Weg vom Parkplatz zur Haustür, Schneeräumung, Beleuchtung, Entwässerung und das Trocknen von Kleidung können für die Nutzung ebenso wichtig sein wie das Wohnzimmer.

Dabei geht es nicht darum, jedes Chalet nach demselben Muster umzubauen. Ein ebenerdiger Zugang kann auf einer Parzelle selbstverständlich sein und auf einer Hanglage einen unverhältnismässigen Eingriff auslösen. Ein grosser Skiraum kann sinnvoll sein, wenn die Nutzung darauf ausgerichtet ist; andernorts würde er wertvollen Wohnraum binden. Aussicht und grosse Verglasungen sind ebenfalls nicht isoliert zu bewerten: Privatheit, sommerlicher Wärmeschutz, Behaglichkeit, Reinigung und Gebäudehülle entscheiden mit.

Wie Gelände, Baukultur und Nutzung einen Entwurf im Toggenburg prägen, vertieft unser Beitrag zum Chaletbau in Wildhaus und Unterwasser.

7. Drei Investitionstiefen statt einer universellen Checkliste

Nicht jede Ferienwohnung braucht dieselbe Eingriffstiefe. Für eine erste Orientierung unterscheidet Holenweg drei Ebenen. Sie sind keine Rechtskategorien und keine Rangfolge, sondern helfen, Massnahmen sauber zu ordnen.

A – Betrieblich bereit machen

Diese Ebene betrifft vor allem Organisation und gezielte kleinere Massnahmen: Rechts- und Behördenklärung, Versicherungsabstimmung, Zutritt, Beleuchtung, WLAN, Heizungsbedienung, Inventar, Reinigung und notwendige Reparaturen. Voraussetzung ist, dass Grundriss und Bausubstanz die geplante Nutzung bereits sinnvoll tragen.

B – Komfort und Robustheit verbessern

Hier werden räumliche Schwächen gezielt bearbeitet: Eingang und Garderobe, Eigentümerstauraum, Küche, Bad, Trocknung, Akustik, Licht, Oberflächen oder Aussenraum. Die Eingriffe sollen den Betrieb verbessern, ohne das Haus unnötig grundsätzlich umzubauen.

C – Architektur grundlegend weiterentwickeln

Wenn Erschliessung, Grundriss, Gebäudehülle oder technische Substanz nicht zur langfristigen Nutzung passen, kann ein tieferer Umbau sinnvoll werden. Zusätzliche Nasszellen, neue Öffnungen, eine neue innere Organisation, eine Erweiterung oder eine umfassende Sanierung gehören erst nach einer Machbarkeitsprüfung in diese Ebene. Je nach Massnahme sind Behörden- und Fachplanerabklärungen nötig.

Ein Anbau kann zusätzlichen Raum schaffen, löst aber nicht automatisch die betrieblichen Schwächen des Bestands. Bei umfassendem Erneuerungsbedarf hilft die richtige Sanierungsreihenfolge, Abhängigkeiten zwischen Hülle, Technik und Innenraum früh zu erkennen.

8. Kosten und Wirtschaftlichkeit ohne falsche Sicherheit

Ob sich die Vermietung «lohnt», lässt sich nicht aus einem durchschnittlichen Übernachtungspreis oder einer angenommenen Auslastung ableiten. Beides verändert sich nach Ort, Saison, Objekt, Zielgruppe und Vertrieb. Zudem sind Einnahmen nicht mit Ertrag gleichzusetzen.

Für eine belastbare Betrachtung sollten mindestens vier Blöcke getrennt werden:

1. Einmalige Vorbereitung: Abklärungen, Planung, Bewilligungen, Reparaturen, Ausstattung und allfällige Umbauten.
2. Laufender Betrieb: Reinigung, Wäsche, Plattform oder Vermittlung, Energie, Internet, Verbrauchsmaterial und Gästebetreuung.
3. Gebäude und Risiko: Unterhalt, Ersatzinvestitionen, Versicherung, Leerstand sowie Reserven für unvorhergesehene Arbeiten.
4. Abgaben und Steuern: ortsabhängige Tourismusabgaben, Einkommenssteuer und gegebenenfalls Mehrwertsteuer.

Erst ein objektspezifisches Modell kann diese Kosten den realistisch erreichbaren Einnahmen und der gewünschten Eigennutzung gegenüberstellen. Deshalb nennt dieser Beitrag bewusst keine pauschalen CHF-Beträge, Quadratmeterpreise, Auslastungen oder Renditen.

9. Eine sinnvolle Reihenfolge vor dem ersten Inserat

Ein geordneter Start verhindert, dass früh investiert wird, obwohl rechtliche oder bauliche Grundlagen noch offen sind.

1. Nutzungsmodell definieren: Eigennutzung, Vermietungszeiten, Zielgruppen, Belegung und gewünschter Betreuungsaufwand festhalten.
2. Rechtsstatus dokumentieren: Bewilligungen, Nutzungsauflagen, Zweitwohnungsstatus und bei Stockwerkeigentum die privaten Grundlagen zusammentragen.
3. Behörden und lokale Stellen klären: Gemeinde, kantonale Meldeprozesse sowie Kurtaxen und Tourismusabgaben prüfen.
4. Versicherung und Steuern abgrenzen: Tatsächliche Nutzung melden und individuelle Pflichten fachlich beurteilen lassen.
5. Bestand aufnehmen: Grundriss, Zugang, Hülle, Technik, Sicherheit, Unterhalt und saisonale Bedingungen untersuchen.
6. Betrieb durchspielen: Ankunft, Aufenthalt, Reinigung, Wäsche, Störungen, Leerstand und Eigennutzung als reale Abläufe testen.
7. Investitionen priorisieren: A, B oder C bestimmen und nur Massnahmen verfolgen, die zur Strategie passen.
8. Erst danach vermarkten: Angebot, Belegung und Kommunikation auf die tatsächlich tragfähige Nutzung abstimmen.

Eine frühe Bestandes- und Machbarkeitsanalyse ersetzt weder Rechts- noch Steuerberatung. Sie kann aber sichtbar machen, welche räumlichen Fragen vor einer Investition gelöst werden müssen und welche Fachstellen beizuziehen sind.

Erst klären, dann investieren

Eine gute Ferienwohnung ist weder eine dekorierte Privatwohnung noch ein kleines Hotel ohne Betriebskonzept. Sie verbindet die Qualitäten des bestehenden Hauses mit einer klaren Organisation für Eigentümer, Gäste und Unterhalt.

Holenweg Architekten prüft dafür den Bestand, den Grundriss und die räumlichen Folgen des gewünschten Vermietungsmodells. Daraus entsteht keine Vermietungs- oder Renditegarantie. Es entsteht eine belastbare Grundlage für die Entscheidung, ob betriebliche Anpassungen genügen, ein gezielter Umbau sinnvoll ist oder die Liegenschaft grundsätzlich weiterentwickelt werden sollte.

Quellen und weiterführende Grundlagen

• Bundesamt für Wohnungswesen BWO: Kurzzeitvermietung und Buchungsplattformen
• Bundesamt für Wohnungswesen BWO: Steuern und andere Abgaben
• Bundesamt für Wohnungswesen BWO: Meldepflicht
• Bundesamt für Wohnungswesen BWO: Sicherheit
• Bundesgesetz über Zweitwohnungen: Zweitwohnungsgesetz, ZWG
• Bundesamt für Raumentwicklung ARE: Zweitwohnungen
• Bundesamt für Raumentwicklung ARE: Glossar Zweitwohnungen
• Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV: Mehrwertsteuerpflicht
• Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV: Mehrwertsteuersätze in der Schweiz
• Gemeinde Wildhaus-Alt St. Johann: Tourismus-Förderungsabgaben – Gastbetriebe Privat
• Kanton St.Gallen: Planungs- und Baugesetz, sGS 731.1
• Helvetia Schweiz: Ferienwohnung – Tipps zur Eigennutzung und Vermietung

Hinweis: Dieser Beitrag vermittelt architektonische Orientierung. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer-, Versicherungs-, Zweitwohnungs-, Bewilligungs-, Brandschutz-, Betriebs- oder Anlageberatung und keine Einzelfallprüfung durch die zuständigen Stellen.